Roberto Molinaro, abogado in Spagna e avvocato stabilito in Italia che assiste investitori transfrontalieri, ha affermato che “le Isole Canarie vengono sempre più valutate non come una semplice operazione immobiliare, ma come una piattaforma di sostanza societaria per imprese che necessitano di una base nell’Unione Europea, di una minore imposizione operativa e di certezza giuridica”.
Las Palmas de Gran Canaria — Per decenni, l’attrazione della Spagna per i capitali stranieri è stata legata soprattutto al mattone: seconde case, immobili turistici, investimenti residenziali nelle grandi città e nelle aree costiere. Ora quel modello è sotto pressione. La Spagna ha chiuso il programma delle cosiddette golden visa legate agli investimenti immobiliari, mentre il dibattito politico nazionale si concentra sempre più sull’impatto degli acquirenti stranieri sul mercato della casa.
Ma a più di 1.000 chilometri da Madrid, nell’Atlantico, le Isole Canarie stanno cercando di raccontare una storia diversa: non più solo turismo e residenze per stranieri, ma una piattaforma europea a bassa imposizione per imprese, investitori e strutture societarie con sostanza economica reale.
Il cuore di questa strategia è la Zona Especial Canaria, o ZEC, un regime fiscale speciale che consente alle società autorizzate di applicare un’aliquota del 4% sull’imposta sulle società per la parte di base imponibile derivante da operazioni materialmente ed effettivamente svolte nell’area geografica ZEC. Il regime è riconosciuto dall’ordinamento spagnolo e opera all’interno dell’Unione europea, ma richiede requisiti precisi: sede e direzione effettiva nelle Canarie, presenza di almeno un amministratore residente nell’arcipelago, attività autorizzata, investimento e creazione di occupazione locale.
La coincidenza temporale è significativa. Dal 3 aprile 2025, la Spagna ha cessato di concedere nuovi permessi di residenza agli investitori extra-UE che acquistavano immobili per almeno 500.000 euro, chiudendo uno dei canali più visibili di attrazione del capitale internazionale nel real estate spagnolo. Il Governo ha giustificato la misura con la necessità di ridurre la pressione speculativa sul mercato abitativo.
Per alcuni consulenti, il risultato non è la fine dell’interesse straniero per la Spagna, ma il suo spostamento verso modelli più sofisticati.
“Le Canarie non devono essere lette come un semplice mercato immobiliare alternativo, né come una giurisdizione opaca,” afferma Roberto Molinaro, abogado in Spagna e avvocato stabilito in Italia, attivo nell’assistenza a investitori e imprenditori tra Spagna, Italia e Unione europea. “Il punto centrale è la sostanza: struttura societaria reale, attività effettiva, compliance fiscale, residenza correttamente pianificata e coerenza tra investimento, governance e presenza economica nelle isole.”
La distinzione è rilevante. La chiusura della golden visa colpisce soprattutto il modello dell’investimento passivo: acquisto di un immobile, ottenimento di un vantaggio amministrativo, limitata integrazione nell’economia produttiva. La fiscalità speciale canaria, invece, almeno nella sua impostazione formale, punta ad attirare imprese operative: società digitali, servizi professionali internazionali, logistica, attività audiovisive, energie rinnovabili, tecnologia, consulenza, attività commerciali e investimenti con presenza locale.
Le Canarie offrono anche altri strumenti fiscali nell’ambito del loro Régimen Económico y Fiscal, compresa la Reserva para Inversiones en Canarias. Tuttavia, il messaggio commerciale più forte resta la ZEC: un’aliquota del 4% all’interno della Spagna e dell’Unione europea, molto inferiore all’imposizione ordinaria spagnola sulle società.
Questo rende l’arcipelago interessante per una categoria nuova di investitori: non solo pensionati, turisti o acquirenti di seconde case, ma imprenditori italiani, professionisti digitali, gruppi familiari, società di servizi e capitali extra-europei che cercano una base europea con tassazione competitiva e accesso a un quadro giuridico comunitario.
La domanda arriva anche da aree esterne all’Unione europea. Negli ultimi anni, capitali provenienti dal Golfo, dall’Asia e da altre economie extra-UE hanno guardato con crescente attenzione alla Spagna, soprattutto nei settori immobiliare, energetico, infrastrutturale e dei servizi. Il punto, per le Canarie, è trasformare questo interesse in investimento produttivo, non meramente speculativo.
La sfida è duplice. Da un lato, l’arcipelago deve evitare di essere percepito come un territorio di arbitraggio fiscale aggressivo. Dall’altro, deve differenziarsi dalla Spagna continentale proprio mentre Madrid cerca di limitare l’ingresso di capitale immobiliare passivo. La formula canaria è sottile: meno rendita immobiliare fine a sé stessa, più impresa, occupazione, investimenti locali e fiscalità competitiva.
Secondo Roberto Molinaro, questo passaggio è destinato a diventare centrale.
“La prossima fase non sarà quella delle golden visa,” sostiene. “Sarà quella della residenza fiscale conforme, della sostanza societaria, della pianificazione transfrontaliera lecita e della capacità di dimostrare che l’investimento produce valore reale nel territorio.”
Il rischio è che la comunicazione pubblica semplifichi troppo il fenomeno. Parlare di “aliquota al 4%” può attrarre attenzione, ma anche generare equivoci. Il regime ZEC non è una scorciatoia automatica: richiede autorizzazione, requisiti di attività, limiti oggettivi, tracciabilità, presenza effettiva e coerenza tra struttura legale e operatività reale.
È proprio qui che la partita si sposta dai numeri alla consulenza. Per un investitore straniero, l’interesse fiscale è solo il primo livello. Il secondo riguarda la compatibilità con la normativa del Paese di origine, la residenza fiscale personale, il rischio di stabile organizzazione, l’antiriciclaggio, la provenienza dei capitali, la governance societaria, la disciplina immobiliare e la capacità di sostenere controlli fiscali in più giurisdizioni.
Le Canarie, in altre parole, non stanno solo vendendo un’aliquota. Stanno cercando di vendere una promessa più complessa: essere una piattaforma europea per capitale internazionale conforme, produttivo e fiscalmente efficiente.
La domanda è se il mercato ci crederà. La fine delle golden visa ha reso meno attraente l’investimento immobiliare passivo in Spagna. Ma potrebbe aprire spazio a una nuova fase, in cui l’investitore straniero non compra soltanto una casa: porta un’impresa, assume personale, trasferisce funzioni reali e accetta il costo della sostanza.
Per le Canarie, questo potrebbe essere il vero test: dimostrare che la fiscalità agevolata non è una deroga marginale, ma uno strumento di politica economica capace di attrarre capitale senza riprodurre le distorsioni del vecchio modello immobiliare.
