Roberto Molinaro, abogado en España y avvocato stabilito en Italia que asesora a inversores transfronterizos, afirmó que “las Islas Canarias se están valorando cada vez más no como una mera operación inmobiliaria, sino como una plataforma de sustancia societaria para empresas que necesitan una base en la Unión Europea, una menor tributación operativa y seguridad jurídica”
Las Palmas de Gran Canaria — Durante años, el atractivo de España para el capital extranjero estuvo asociado al ladrillo: segundas residencias, inmuebles turísticos, inversión residencial en grandes ciudades y compras en zonas costeras. Ese modelo está ahora bajo presión. España ha puesto fin al programa de las llamadas golden visa vinculadas a la inversión inmobiliaria, mientras el debate político nacional se centra cada vez más en el impacto de los compradores extranjeros sobre el mercado de la vivienda.
Pero a más de 1.000 kilómetros de Madrid, en el Atlántico, Canarias intenta contar una historia diferente: no sólo turismo y residencia para extranjeros, sino una plataforma europea de baja tributación para empresas, inversores y estructuras societarias con sustancia económica real.
El eje de esta estrategia es la Zona Especial Canaria, o ZEC, un régimen fiscal especial que permite a las entidades autorizadas aplicar un tipo del 4% en el Impuesto sobre Sociedades sobre la parte de la base imponible correspondiente a operaciones realizadas material y efectivamente en el ámbito geográfico de la ZEC. El régimen está reconocido por el ordenamiento español y opera dentro de la Unión Europea, aunque exige requisitos concretos: domicilio y sede de dirección efectiva en Canarias, al menos un administrador residente en el archipiélago, actividad autorizada, inversión y creación de empleo local.
La coincidencia temporal es relevante. Desde el 3 de abril de 2025, España dejó de conceder nuevos permisos de residencia a inversores extracomunitarios que adquirían inmuebles por al menos 500.000 euros, cerrando uno de los canales más visibles de atracción de capital internacional hacia el real estate español. El Gobierno justificó la medida por la necesidad de reducir la presión especulativa sobre el mercado de la vivienda.
Para algunos asesores, el resultado no es el final del interés extranjero por España, sino su desplazamiento hacia modelos más sofisticados.
“Canarias no debe interpretarse como un simple mercado inmobiliario alternativo ni como una jurisdicción opaca,” afirma Roberto Molinaro, abogado en España y avvocato stabilito en Italia, dedicado al asesoramiento de inversores y empresarios entre España, Italia y la Unión Europea. “El punto central es la sustancia: estructura societaria real, actividad efectiva, cumplimiento fiscal, residencia correctamente planificada y coherencia entre inversión, gobierno corporativo y presencia económica en las islas.”
La distinción es importante. El cierre de la golden visa afecta sobre todo al modelo de inversión pasiva: compra de un inmueble, obtención de una ventaja administrativa y limitada integración en la economía productiva. La fiscalidad especial canaria, en cambio, al menos en su configuración formal, pretende atraer empresas operativas: compañías digitales, servicios profesionales internacionales, logística, actividad audiovisual, energías renovables, tecnología, consultoría, actividad comercial e inversiones con presencia local.
Canarias cuenta además con otros instrumentos fiscales dentro de su Régimen Económico y Fiscal, incluida la Reserva para Inversiones en Canarias. Sin embargo, el mensaje comercial más potente sigue siendo la ZEC: un tipo del 4% dentro de España y de la Unión Europea, muy inferior a la tributación ordinaria española sobre sociedades.
Esto convierte al archipiélago en un destino interesante para una nueva categoría de inversores: no sólo jubilados, turistas o compradores de segunda residencia, sino empresarios italianos, profesionales digitales, grupos familiares, sociedades de servicios y capital extracomunitario que buscan una base europea con fiscalidad competitiva y acceso a un marco jurídico comunitario.
La demanda procede también de áreas exteriores a la Unión Europea. En los últimos años, capitales del Golfo, Asia y otras economías no comunitarias han mirado con creciente interés a España, especialmente en los sectores inmobiliario, energético, de infraestructuras y servicios. El reto para Canarias consiste en transformar ese interés en inversión productiva, no meramente especulativa.
El desafío es doble. Por un lado, el archipiélago debe evitar ser percibido como un territorio de arbitraje fiscal agresivo. Por otro, debe diferenciarse de la España peninsular precisamente cuando Madrid intenta limitar la entrada de capital inmobiliario pasivo. La fórmula canaria es delicada: menos renta inmobiliaria por sí misma, más empresa, empleo, inversión local y fiscalidad competitiva.
Según Roberto Molinaro, este cambio será cada vez más relevante.
“La próxima fase no será la de las golden visa,” sostiene. “Será la de la residencia fiscal conforme, la sustancia societaria, la planificación transfronteriza lícita y la capacidad de demostrar que la inversión produce valor real en el territorio.”
El riesgo es que la comunicación pública simplifique demasiado el fenómeno. Hablar de un “tipo del 4%” puede atraer atención, pero también generar equívocos. El régimen ZEC no es un atajo automático: exige autorización, requisitos de actividad, límites objetivos, trazabilidad, presencia efectiva y coherencia entre estructura legal y operativa real.
Es precisamente ahí donde la cuestión se desplaza de los números al asesoramiento. Para un inversor extranjero, el atractivo fiscal es sólo el primer nivel. El segundo afecta a la compatibilidad con la normativa del país de origen, la residencia fiscal personal, el riesgo de establecimiento permanente, la prevención del blanqueo de capitales, el origen de los fondos, el gobierno corporativo, la disciplina inmobiliaria y la capacidad de resistir controles fiscales en varias jurisdicciones.
Canarias, en otras palabras, no está vendiendo sólo un tipo impositivo. Intenta vender una promesa más compleja: ser una plataforma europea para capital internacional conforme, productivo y fiscalmente eficiente.
La cuestión es si el mercado lo asumirá. El final de las golden visa ha hecho menos atractivo el modelo de inversión inmobiliaria pasiva en España. Pero podría abrir espacio a una nueva etapa, en la que el inversor extranjero no compra simplemente una vivienda: trae una empresa, contrata personal, traslada funciones reales y acepta el coste de la sustancia.
Para Canarias, ese podría ser el verdadero examen: demostrar que la fiscalidad reducida no es una excepción marginal, sino una herramienta de política económica capaz de atraer capital sin reproducir las distorsiones del viejo modelo inmobiliario.
